מה זה אומר אישור עקרוני?

והאם זה מה שמבטיח לנו שנקבל משכנתא מהבנק...

כיועץ שהעביר תחת ידו מאות רבות של תיקים, אני רואה פעם אחר פעם שאחת הדרישות השכיחות ביותר מלקוחות (ולעיתים זו דרישה שבאה מצד עורך הדין שלהם) זה קבלת 'אישור עקרוני' לפני חתימת החוזה. 

ברצוני לשתף אתכם בהסתכלות שלי על הדרישה ל'אישור עקרוני' טרום חוזה.

האם אכן יש ביטחון לקבלת משכנתא על סמך 'אישור עקרוני', והאם נוכל ע"ס זה לחתום חוזה? 

התשובה לכך קצת מורכבת

 המושג 'אישור עקרוני' פירושו, אישור על סמך ה'הצהרות' שהלקוח הצהיר לבנק 

וזאת אומרת, שאם הבנק נתן אישור עקרוני על סמך הצהרות הלקוח על הכנסותיו והתחייבויותיו ולבסוף התברר שהנתונים קצת שונים (כגון שהלקוח חישב לפי הכנסות ברוטו ולא נטו, וכדו' עוד טעויות רבות ושכיחות שנפרטם במאמר נפרד 'הכנסות מוכרות לבנק'), אין לאישור כל תוקף, והבנק לא יעמיד משכנתא.

ולעומת זאת אם הלקוח בא ליועץ פרטי עם כל מסמכי ההכנסות וריכוזי היתרות שלו והיועץ עבר על החומר וראה שהלקוח עומד ביחס החזר (וכמובן שבדק שהוא תקין גם מבחינת חיווי ודירוג אשראי), היועץ יוכל לומר ללקוח - 'יש לך אישור עקרוני ממני' ואתה יכול לחתום חוזה בבטחה...

אשר ע"כ, כשמדברים על האם צריך אישור עקרוני לפני חתימת חוזה, התשובה היא, שבעצם מאישור 'עקרוני' סתמי (כמו האישורים הנפוצים שהבנקים נותנים היום בדיגיטל), אין שום ביטחון ללקוח שלא מונח בנהלי הבנקים לקבלת משכנתא. 

ולעומת זאת לאחר שיועץ מוסמך ומקצועי עבר על מסמכי הלקוח ונתן לו את ה'אוקי' יש לו ביד אישור עקרוני חזק בהרבה.

בנוסף חשוב לציין, שב'אישור עקרוני' מלבד הפרמטר של הרווח החודשי של הלקוח והנתוני אשראי שלו לא נלקח שום נתון נוסף בחשבון, ולכן לקוח שיסתמך רק על אישור עקרוני ולא יפנה טרום החוזה לקבלת ייעוץ ממומחה בתחום יכול לגלות בעיה אחרת שלא קשורה להכנסות שלו כגון בעיות רישומיות בנכס, או בעיות בהעברת הכספים למוכרים (ולא חסרים דוגמאות...) והבנק יסרב לשחרר לו את המשכנתא 

(ולצערינו יש סיפורים כואבים של הפרות חוזים בגלל אי בדיקה יסודית של כל הפרמטרים מראש...).

יש לכם שאלות על הפוסט?

באופן כללי מעוניינים להתייעץ בנושאים פיננסיים משכנתאות ונדל”ן?

מוזמנים להצטרף לקבוצה הפתוחה שלנו בקישור - https://chat.whatsapp.com/Dh0Vvqj4w3S0UQRO6BkfDi